一、出台背景

（一）进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的需要。《山东省物业服务收费管理办法》（山东省政府2018年第317号令，以下简称省《办法》）自2018年7月1日施行以来，我市发展改革部门会同物业主管部门按照上级部署和 要求，多形式、多渠道宣传普及省《办法》，督促各物业服务企业严格执行省《办法》，较好地保障了省《办法》在我市的贯彻实施。但从贯彻实施省《办法》的情况看，遇到一些矛盾和问题，需要出台政策文件予以明确。

（二）保持我市物业服务收费管理政策衔接的需要。按照济南市发展和改革委员会、原济南市住房保障和房产管理局《关于继续执行<济南市住宅物业服务收费管理实施办法>的通知》（济发改物价〔2017〕377号）规定，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》有效期至2019年7月31日。为保持政策衔接，维护物业服务管理行业的稳定，也有必要尽快明确该办法及其配套政策规定的相关事项。

二、主要内容

（一）关于备案管理。按照省《办法》第十条、第十二条规定，物业服务企业应当将普通住宅前期物业服务合同和普通住宅前期物业公共服务费标准调整事项备案。本着便于企业就近备案、减轻企业负担、优化营商环境的原则，同时也为维护业主和物业使用人的合法权益，结合我市实际，对省《办法》规定的前期物业服务合同和前期物业公共服务费标准调整的备案事项进行了明确。

（二）关于减免政策。主要包括三方面的减免政策：

1、按照省《办法》第十六条规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。该条还规定，属于普通住宅前期物业的，其物业公共服务费减免比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定。据此规定，其物业公共服务费减免比例按照不低于约定收费标准的30%执行”。

2、按照省《办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。在办理的程序方面，明确业主或物业使用人应当向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认；在与办理程序紧密关联的空置认定标准方面，借鉴外地经验和目前物业企业的普遍做法，规定原则上以水、电、气使用情况为衡量标准，但具体操作以双方约定为准；在具体减收比例方面，规定按照不超过约定收费标准的60%交纳。为明确减收起止时间，规定自空置之日起予以减收。

3、省《办法》第二十三条第三款规定，车位未停放机动车的，免收停车服务费。鉴于停车服务费按月计收，免收停车服务费的政策也应当按月执行，为此规定：“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。”

上述第2项、第3项涉及的房屋、车位空置的情况，其作为收费减免依据的空置时长是指连续时长，而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。

（三）关于收益资金管理费的扣除比例。为了保障业主权益，同时也为提高物业服务企业代经营的积极性，经综合平衡，规定为：“物业服务企业按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条第二款相关规定扣除相应的管理费的，按照收益资金的20%扣除。”

（四）关于普通住宅前期物业公共服务费和机动车停放费等相关基准价格及浮动幅度。为保障政策平稳衔接，相关基准价格及其浮动幅度仍按照济价费字[2012]76号、济价费字[2012]77号文件的规定执行。

本条规定核心在于延续上述两个文件规定的相关基准价格及浮动幅度，省《办法》对前期物业公共服务费及其他种类物业服务费和机动车停放费的含义、各类收费管理形式、不同情形下的管理方式和制定程序等问题均作了明确规定，应当以省《办法》规定为准。此外，省《办法》废止了原使用的 “外来车辆”概念，使用了“临时停放机动车的”这一表述，本着与上位法一致原则，济价费字[2012]77号文件规定的对“外来车辆”的收费标准调整为适用“临时停放机动车的”情形，不超过2小时应当免费，超过2小时的部分按每小时2元收费，“每天”按照连续停放24小时把握。

三、其他事项

（一）关于适用范围。按照《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》（鲁价综发[2018]90号）规定，“市辖区人民政府的定价权限，参照《山东省定价目录》对县人民政府的有关规定执行；但适合在设区市规划区范围内统一执行的政府指导价、政府定价，由设区市人民政府统一制定。”鉴于历下、市中、槐荫、天桥、历城及高新区等与其他区县的情况差别较大，上述六区范围内相关政府指导价及前期物业公共服务费减免规定、公益资金扣除比例等政策执行市里统一规定，其他各区县可参照执行。

（二）关于文件解释。为避免文件执行中发生推诿现象，明确规定由市发展改革委、市住房城乡建设局按照职责分别负责解释。其中，涉及相关收费标准制定方面的事项由市发展改革委解释，涉及服务项目和内容方面的事项由市住房城乡建设局负责解释。

（三）关于文件有效期。鉴于《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》有效期至2019年7月31日，为保持政策衔接，本通知下发后自2019年 8月1日起执行，有效期至2022年7月31日。